Die Bauwirtschaft Österreich steht 2026 an einem Wendepunkt: Das Bauvolumen erreicht seinen Tiefpunkt, doch von einer echten Erholung kann noch keine Rede sein. Für Bauunternehmer bedeutet das vor allem eines: wer jetzt die richtigen vertraglichen und strukturellen Weichen stellt, übersteht die Talsohle deutlich besser als jene, die abwarten.
- Bauvolumen 2026: Der Tiefpunkt ist da
- Hochbau und Neubau bleiben unter Druck
- Wohnungsbau entscheidet über die Erholung
- Auftragslage: Erste vorsichtige Signale
- Preisgleitklauseln: Schutz vor Kostenexplosion
- Eigentümerstruktur: Bau bleibt Familiensache
- Was Bauunternehmer jetzt konkret tun sollten
- Häufige Fragen (FAQ)
Bauvolumen 2026: Der Tiefpunkt ist da
Österreichs reales Bauvolumen sinkt laut der aktuellen EY-Parthenon Bauprognose 2026 von 58,7 Milliarden Euro im Jahr 2021 auf voraussichtlich 51,7 Milliarden Euro im Jahr 2026 – ein Minus von rund zwölf Prozent seit 2021. 2025 lag das Volumen noch bei 51,9 Milliarden Euro, womit der Markt heuer tatsächlich seinen Tiefpunkt erreichen dürfte. Die gute Nachricht endet damit aber auch schon: Bis 2028 wird laut Prognose nur ein leichter Anstieg auf 52,0 Milliarden Euro erwartet, was einem durchschnittlichen Wachstum von gerade einmal 0,1 Prozent pro Jahr entspricht.
Nicht fehlende Nachfrage bremst die Erholung, sondern die Kombination aus hohen Baukosten, anspruchsvollen Finanzierungsbedingungen und einer geringen Zahl an Baubewilligungen. Wer als Bauunternehmen seine Auftragsplanung für die nächsten zwei Jahre macht, sollte diese Zahlen als realistische Grundlage nehmen . Ein schneller Aufschwung ist nicht in Sicht.
„Die gute Nachricht ist: Der Markt nähert sich seinem Tiefpunkt. Die schlechte Nachricht ist: Das bedeutet noch keinen echten Aufschwung“,
sagt Elisabeth Sardy-Rauter, Director im Bereich Immobilienberatung bei EY Österreich
Hochbau und Neubau bleiben unter Druck
Am stärksten zeigt sich die Krise im Hochbau. Das reale Hochbauvolumen sank von 50,6 Milliarden Euro im Jahr 2021 auf 43,3 Milliarden Euro im Jahr 2025, ein durchschnittlicher Rückgang von 3,9 Prozent pro Jahr. Auch 2026 wird noch kein Wachstum erwartet. Die Prognose geht von einem weiteren leichten Minus von 0,3 Prozent aus. Erst ab 2027 dürfte der Hochbau wieder moderat wachsen, um 0,7 Prozent 2027 und 1,1 Prozent 2028.
Noch deutlicher trifft es den Neubau: Zwischen 2021 und 2025 sank das reale Neubauvolumen im Hochbau von 35,4 Milliarden Euro auf 27,9 Milliarden Euro, ein Rückgang von durchschnittlich 5,8 Prozent pro Jahr. 2026 dürfte der Neubau erstmals wieder leicht wachsen, allerdings nur um 0,6 Prozent – zu wenig, um die Rückgänge der vergangenen Jahre aufzuholen
Bauvolumen Österreich im Überblick (real, zu Preisen 2025):
| Segment | 2021 | 2025 | 2026 (Prognose) | 2028 (Prognose) |
|---|---|---|---|---|
| Gesamtes Bauvolumen | € 58,7 Mrd. | € 51,9 Mrd. | € 51,7 Mrd. | € 52,0 Mrd. |
| Hochbau gesamt | € 50,6 Mrd. | € 43,3 Mrd. | ca. € 43,2 Mrd. | € 43,9 Mrd. |
| Neubau (Hochbau) | € 35,4 Mrd. | € 27,9 Mrd. | leicht steigend | – |
| Renovierung | – | € 15,4 Mrd. | rückläufig (-1,9%) | – |
| Infrastruktur | € 8,0 Mrd. | € 8,6 Mrd. | – | € 8,1 Mrd. |
Quelle: EY-Parthenon Bauprognose 2026
Renovierungen entwickelten sich deutlich stabiler als der Neubau: Das Renovierungsvolumen lag 2025 mit 15,4 Milliarden Euro nahezu auf dem Niveau von 2021 und legte im selben Jahr um 1,4 Prozent zu. Für 2026 wird bei den Renovierungen allerdings wieder ein Rückgang von 1,9 Prozent erwartet, unter anderem wegen Unsicherheiten bei Förderungen und regulatorischen Anforderungen.
Wohnungsbau entscheidet über die Erholung
Der Wohnungsbau bleibt das entscheidende Segment für die gesamte Baukonjunktur – er ist mehr als dreimal so groß wie der gesamte Infrastrukturbau. Das reale Wohnungsbauvolumen liegt 2025 bei rund 27,5 Milliarden Euro und dürfte 2026 sowie 2027 auf diesem Niveau verharren, erst 2028 wird ein leichter Anstieg auf 27,9 Milliarden Euro erwartet.
Ein Blick auf die Baubewilligungen zeigt, wie schwach die Projektpipeline tatsächlich ist: Im Wohngebäudebereich stieg die Zahl der Bewilligungen 2025 zwar leicht auf rund 11.000, nachdem sie 2024 auf rund 10.500 gefallen war. Gegenüber dem Höchststand von rund 23.000 Bewilligungen im Jahr 2021 bleibt das Niveau aber extrem niedrig. Bei anderen Gebäuden sank die Zahl der Bewilligungen 2025 sogar weiter auf rund 5.400.
Der Nicht-Wohnungsbau (Büro-, Gewerbe- und Industriebauten) entwickelt sich etwas stabiler, liefert aber ebenfalls keinen kräftigen Impuls: Das Volumen liegt 2025 bei rund € 15,8 Mrd., sinkt 2026 leicht auf € 15,7 Mrd. und steigt bis 2028 auf € 16,1 Mrd.. Das ist relevant für Bauunternehmer, die im Gewerbebau statt im Wohnungsbau tätig sind – ein eigener Absatz oder eine zusätzliche Tabellenzeile würde diese Zielgruppe direkt ansprechen
Auftragslage: Erste vorsichtige Signale
Es gibt auch positive Signale: Die Reichweite der Auftragsbestände im Baugewerbe stieg im ersten Quartal 2026 auf 15 Wochen, nach 13 Wochen im Jahr 2025. Die Auftragseingangserwartungen verbesserten sich deutlich . Der Saldo stieg von minus 37 Prozent im Jahr 2024 auf minus 20 Prozent im Jahr 2025 und weiter auf minus vier Prozent im Jahr 2026. Das zeigt eine Stabilisierung, aber noch keine echte Trendwende: Die Auftragsbestände liegen weiterhin unter früheren Niveaus, und viele Betriebe bleiben vorsichtig.
Steigende Lohnkosten treiben die Baukosten dabei weiter nach oben, während das Finanzierungsumfeld trotz Zinssenkungen seit 2024 anspruchsvoll bleibt. Viele Projekte stehen aktuell an der Schwelle zwischen wirtschaftlich machbar und nicht machbar – schon kleine Veränderungen bei Zinsen, Baukosten oder Verkaufspreisen können darüber entscheiden, ob ein Projekt startet oder verschoben wird.
Preisgleitklauseln: Schutz vor Kostenexplosion
Gerade weil steigende Lohn- und Materialkosten ein zentraler Belastungsfaktor bleiben, gewinnen Preisgleitklauseln bei öffentlichen Ausschreibungen an Bedeutung. Ein Festpreis ist laut WKO ein Preis, der auch bei Änderungen der Preisgestaltung – etwa bei Kollektivvertragslöhnen oder Materialpreisen. Für den vereinbarten Zeitraum unverändert bleibt.
Wichtig für Bauunternehmen: Öffentliche Auftraggeber müssen nicht immer zu Festpreisen ausschreiben. Wenn langfristige Verträge oder stark schwankende, preisbestimmende Kostenanteile den Vertragspartnern unzumutbare Unsicherheiten bringen würden, besteht laut § 29 Abs. 5 BVergG sogar eine Verpflichtung, zu veränderlichen Preisen auszuschreiben. Zusätzlich gilt: Der Zeitraum für die Geltung fester Preise darf laut Bundesvergabegesetz grundsätzlich zwölf Monate nicht übersteigen.
So funktionieren Preisgleitklauseln in der Praxis:
Ein Bauunternehmen erhält den Zuschlag für ein öffentliches Projekt mit einer Laufzeit von 18 Monaten. Da die Ausschreibung ursprünglich einen Festpreis für die gesamte Laufzeit vorsah, kann das Unternehmen, gestützt auf § 29 Abs. 5 BVergG, bereits vor Angebotsabgabe eine Anfrage an den Auftraggeber stellen, die Ausschreibung auf veränderliche Preise umzustellen, da der Zeitraum die zulässigen zwölf Monate für Festpreise überschreitet. Stimmt der Auftraggeber nicht zu, bleibt grundsätzlich noch der vergabespezifische Rechtsschutz, allerdings unter strikter Einhaltung von Fristen und Formvorschriften.
Wichtig: Ausschreibungsunterlagen dürfen niemals einseitig geändert werden. Das führt automatisch zum Ausscheiden des Angebots. Änderungswünsche müssen immer vorab und formal korrekt an den Auftraggeber herangetragen werden
Eigentümerstruktur: Bau bleibt Familiensache
Ein oft übersehener Aspekt der Bauwirtschaft ist ihre Eigentümerstruktur und die ist hochrelevant für Nachfolgeplanung und Unternehmensstrategie. Laut einer aktuellen EY-Studie zu den Top-500-Unternehmen Österreichs sind private Eigentümer:innen (Einzelpersonen, Familien und Stiftungen) besonders stark im Bauwesen und in der Bauindustrie vertreten: Mit 62 Prozent liegt der Anteil hier deutlich über dem Durchschnitt aller Branchen von rund 39 Prozent .
Zum Vergleich: In kapitalintensiven Branchen wie Energie, IT oder Automobilindustrie liegt der Anteil privater Eigentümer:innen bei nur 17 Prozent. Das Bauwesen ist damit, nach der Holzbranche mit 69 Prozent, die zweitprivateste Branche Österreichs überhaupt.
Warum das für Bauunternehmer wichtig ist:
Insgesamt sind an 46 Prozent der Top-500-Unternehmen Einzelpersonen, Familien oder Stiftungen beteiligt, bei 40 Prozent halten diese Eigentümergruppen sogar eine Mehrheitsbeteiligung von mindestens 50 Prozent, und 34 Prozent der größten Unternehmen Österreichs befinden sich vollständig im Alleineigentum von Einzelpersonen, Familien oder Stiftungen . „Diese Zahlen zeigen, wie stark das Steuerrad auch von Großunternehmen in Österreich weiterhin in privater Hand liegt“, erklärt Gunther Reimoser, Country Managing Partner bei EY Österreich. Das sorge für langfristige Stabilität, könne aber auch bedeuten, dass Eigentums- und Nachfolgefragen eine besonders große Rolle spielen.
Gerade in einer Branche, die laut Bauprognose 2026 mehrere Jahre der Konsolidierung vor sich hat, wird die Nachfolgefrage doppelt wichtig: Ein Betrieb, der jetzt keine klare Übergabestrategie hat, riskiert, in einer ohnehin angespannten Marktphase zusätzlich durch eine ungeplante Nachfolge geschwächt zu werden.
Was Bauunternehmer jetzt konkret tun sollten
- Preisgleitklauseln aktiv einfordern: Bei öffentlichen Ausschreibungen mit Laufzeiten über 12 Monaten sollte vor Angebotsabgabe geprüft werden, ob ein Anspruch auf veränderliche Preise nach § 29 Abs. 5 BVergG besteht.
- Kalkulationen auf realistische Marktzahlen stützen: Mit einem durchschnittlichen Wachstum von nur 0,1% pro Jahr bis 2028 sollten Wachstumsannahmen in der Planung entsprechend vorsichtig angesetzt werden.
- Nachfolge frühzeitig strukturieren: Angesichts des hohen Anteils an Familienbetrieben im Bau lohnt sich eine steuerlich saubere Übergabeplanung, bevor der nächste Konjunkturzyklus zusätzlichen Druck erzeugt .
- Fokus auf Wohnungsbau-Auftraggeber differenziert bewerten: Da der Wohnungsbau bis 2028 unter dem Niveau von 2024 bleiben dürfte, kann eine Diversifizierung Richtung Renovierung oder Infrastruktur kurzfristig stabilisierend wirken.
- Subunternehmer-Compliance im Blick behalten: Wer in dieser angespannten Marktphase mit Subunternehmern arbeitet, sollte die verschärfte Auftraggeberhaftung nicht unterschätzen. Details dazu findest du in unserem Artikel zur Betrugsbekämpfung 2026.
- BUAK- und Lohnnebenkosten laufend kalkulieren: Steigende Lohnkosten sind laut Prognose ein zentraler Kostentreiber. Unseren vollständigen Leitfaden zu BUAK-Pflichten findest du hier: BUAK: Alles Wichtige für Bauunternehmer.
Die Prognose basiert auf segmentierten Bauvolumina, Baubewilligungen, Auftragsbeständen, Baukosten- und Baupreisindizes sowie Finanzierungsbedingungen und bildet ein Basisszenario ab. Die tatsächliche Entwicklung kann je nach Zins-, Energie- und Förderpolitik abweichen
Häufig gestellte Fragen
Laut EY-Parthenon Bauprognose sinkt das reale Bauvolumen 2026 auf voraussichtlich € 51,7 Mrd., nachdem es 2021 noch bei € 58,7 Mrd. lag. Damit erreicht der Markt 2026 seinen Tiefpunkt, bis 2028 wird nur eine sehr moderate Erholung auf € 52,0 Mrd. erwartet.
Nicht die Nachfrage fehlt, sondern hohe Baukosten, anspruchsvolle Finanzierungsbedingungen und eine geringe Zahl an Baubewilligungen bremsen die Erholung. Die Baubewilligungen liegen 2025 mit rund 11.000 weit unter dem Höchststand von rund 23.000 im Jahr 2021.
Laut Bundesvergabegesetz darf der Zeitraum für die Geltung fester Preise grundsätzlich zwölf Monate nicht überschreiten. Bei längeren Vertragslaufzeiten oder stark schwankenden Kostenanteilen kann sogar eine Pflicht zur Ausschreibung mit veränderlichen Preisen bestehen (§ 29 Abs. 5 BVergG).
Laut einer EY-Analyse der Top-500-Unternehmen Österreichs liegt der Anteil privater Eigentümer (Einzelpersonen, Familien, Stiftungen) im Bauwesen und in der Bauindustrie bei 62% – deutlich über dem branchenübergreifenden Durchschnitt von rund 39%.
Am besten so früh wie möglich vor Angebotsabgabe eine Anfrage an den öffentlichen Auftraggeber stellen und um Änderung der Ausschreibungsunterlage auf veränderliche Preise ersuchen. Stimmt der Auftraggeber nicht zu, bleibt der vergabespezifische Rechtsschutz – Ausschreibungsunterlagen dürfen aber niemals einseitig geändert werden, da dies zum Ausscheiden des Angebots führt.
