Kupovina i prodaja nekretnina u Austriji
team23 – vaš pouzdan vodič pri kupovini i prodaji nekretnina (imoblija) u Austriji
U ovom informativnom članku navest ćemo odgovore na najčešća pitanja sa kojima nam se obraćate. Vjerujemo da ćete se okoristiti priloženim informacijama i dobiti uvid u najvažnije korake pri kupovini željene nekretnine.
Da li je Austrija dobar izbor za investiranje u nekretnine?
Austrija je zbog već uveliko poznatog kvaliteta života, već duži niz godina omiljeno mjesto za kupovinu nekretnina (imobilija), naročito stanova i poslovnih prostora. Neki od faktora koji utiču na to da baš na Austriju padne izbor za kupovinu nekretnine (stana, kuće, poslovnih prostorija,zemljišta za gradnju) su:
Stabilna ekonomsko-politička situacija
Austrija je po ekonomskim pokazateljima jedna od vodećih, a s političke strane, zbog neutralnosti, jedna od najsigurnijih zemalja u Evropi.
Fantastične poslovne mogućnosti kako za Austrijance tako i za strance
Kao geografski i kulturološki most između Istočne i Zapadne Evrope, Austrija i austrijske firme imaju idealne uslove za razvoj.
Izvanredan socijalni i zdravstveni sistem
Austrija je u samom svjetskom vrhu sa socijalnim sistemom koji štiti njene građane. Ovakav sistem daje garanciju konstantne plativne moći, tako da se rijetko dešava da pojedinci nisu u stanju platiti kiriju za stan ili kuću, čak i ako su trenutno nezaposleni.
Poreske olakšice
u Austriji još uvijek ne postoji porez na imovinu koji je tipičan za mnoge druge evropske zemlje.
Kvalitetan obrazovni sistem
Sistem sa mnoštvom beneficija za učenike i studente.
Bezbjednost
Austrija, naročito Beč su poznati po bezbjednosti i veoma niskoj stopi kriminaliteta.
Prirodne i kulturne ljepote
Zemlja sa bogatom istorijom i mnoštvom prirodnih ljepota. Godišnji prosjek od ca. 140 miliona turističkih noćenja je zabilježen u zadnjih 10 godina.
Multikulturalnost
Populacija koja kao rijetko koja druga odiše internacionalnim duhom. Prema oficijelnoj statistici u Austriji je 2021. godine živjelo oko 2,3 miliona ljudi sa migrantskim porijeklom.
Zašto većina bira Beč za kupovinu nekretnina u Austriji?
Beč kao glavni grad Austrije privlači naravno najviše pažnje kada su u pitanju investicije u nekretnine ili osnivanje firme. Sa preko 1,9 miliona stanovnika Beč je najveći grad u Austriji. Oko 15 miliona turističkih noćenja na godišnjem nivou čini ga jednim od najposjećenijih gradova Evrope.
Do 2023. godine je jedanaest put zaredom zauzeo prvo mjesto u Svijetu kao grad sa najboljim kvalitetom života. Ovo je utvrđeno međunarodnom Mercerovoj studijom, u kojoj se kvaliteta života uspoređuje na temelju 39 kriterija poput političkih, ekonomskih, socijalnih, okolišnih i dr.. I u mnogobrojnim drugim analizama i studijama Beč prednjači na Evropskom i svjetskom nivou:
- Studija Ujedinjenih naroda procijenila je Beč 2012. godine kao najbogatiji grad na svijetu.
- Nekoliko puta je zauzeo prvo mjesto na ljestvici Economist Intelligence Unit-a, koja uspoređuje 140 glavnih gradova širom svijeta u kategorijama stabilnosti, zdravlja, kulture i okoliša, obrazovanja i infrastrukture .
- 2020. godine izabran je za “najzeleniji” grad na svijetu. U studiji je uspoređeno više od 100 gradova širom svijeta prema kriterijima kao što su udio parkova i javnih zelenih površina u gradu, upotreba obnovljivih izvora energije, kvaliteta zraka, mogućnosti javnog prijevoza, rute prilagođene pješacima, količina tržnica s lokalnim proizvodima i dr..
Osim toga, Beč je sjedište preko 30 međunarodnih organizacija, uključujući naftni kartel OPEC-a, Međunarodnu agenciju za atomsku energiju i OESS. Ured Ujedinjenih naroda u Beču smjestio je jedan od četiri glavna ureda UN-a u Bečkom međunarodnom centru (VIC).
Internacionalni duh se u ovom gradu osjeti na svakom koraku. Brojni jezici koji se čuju na ulici, mnoštvo restorana koji prezentiraju kulinariku raznoraznih zemalja svijeta, radnje sa odjećom ili namirnicama sa svih kontinenata … Početkom 2019. godine registrovano je 773.167 (oko 41% %) stanovnika Beča sa migracijskom pozadinom (osobe bez austrijskog državljanstva ili osobe kod kojih min. jedan roditelj nema austrijsko državljanstvo).
Interesantan je i podatak je da je u Beču živi preko 200.000 osoba porijeklom sa Zapadnog Balkana.
Sve spomenuto govori da ćete se u ovom gradu teško osjećati kao stranac, bez obzira koliko dugo tu živjeli.
Zbog navedenih razloga kupovina nekretnine u Beču je za mnoge prvi izbor u odnosu na druge austrijske gradove.
Kakvi su trendovi na tržištu nekretnina?
Epidemija korone i rat u Ukrajini su uzdrmale ekonomiju kontinenta. Upravo u ovakim situacijama se najbolje moglo vidjeti koje zemlje funkcioniraju dobro, mogu amortizirati neočekivane ekonomsko-političke izazove i održati ekonomiju intaktnom.
Austrija spada u zemlje koje su se fantastično nosile sa krizom, maksimalno olakšavajući svojim stanovnicima i privredi prolazak kroz “teška” vremena. Fantastična kupovna moć austrijske populacije je i dalje ostala viša od prosjeka u EU, dok su životni troškovi umjereniji nego u većini ostalih zemalja Evropske unije. Prosječna plata 2022. godine je iznosila oko 45.000 eura bruto (izvor: statista.de), pri čemu su zabilježena veća primanja u Beču nego u ostalim pokrajinama. Permanentno jaku kupovnu moć potvrđuje i činjenica da je u 2021. godini u Austriji prodano ca. 26.000 stanova, a u 2022. godini isto toliko.
Trend velikog priliva stanovništva u glavni grad Beč je prisutan već decenijama i ne jenjava ni u današnje vrijeme. Ova činjenica direktno utiče na tržište nekretninama (stanovi, kuće, zemljište ili poslovni prostori) a najbolje se primjeti na obimu gradnje novih stanova. Samo 2019. godine je napravljeno oko 12.000 a u 2020. godini preko 15.000 novih stanova. 2021. Godine je usljed turbulencija na svjetskom nivou zabilježen pad na 11.700 a već 2022. godine je dostignut rekord od 19.700 novoizgrađenih stanova. Prema mišljenu stručnjaka trend rasta će se i u budućnosti nastaviti, a istovremeno će vjerovatno i cijena kirije biti u daljem porastu.
Beč je prema oficijelnim statistikama jedan od najpoželjnijih svjetskih gradova za život. To naravno ima i svoju cijenu. Zato imajte na umu da su cijene nekretnina više nego u glavnim gradovima Zapadnog Balkana.
Bitno je naglasiti da Beč i pored visokog standarda i kvalitete života, ipak ima relativno povoljne cijene nekretnina u odnosu na ostale glavne gradove Zapadne Evrope.
Kakve su cijene nekretnina u Austriji?
Na cijenu stana utiče geografski položaj stana (savezna pokrajina u kojoj se nalazi), saobraćajna infrastruktura odnosno veza nekretnine sa centrom grada, starost zgrade, izloženost objekta buci, svjetlo (Austrija je, sa iznimkom pokrajine Burgenlad, zemlja sa relativno malo sunčanih dana te je ovaj aspekt veoma bitan), kvalitet građevine itd.
Strogradnja / Novogradnja
U većim gradovima sa cijenama privlače naročito nekretnine u starogradnji (Altbau). U novogradnji (Neubau) možete očekivati u prosjeku znatno veće cijene. Starogradnja je znatno isplativija ukoliko imate mogućnost povoljnog saniranja, renoviranja i moderniziranja stana. Ipak trebate uzeti u obzir da i pored svježe renoviranog stana ili poslovnog prostora, cijela zgrada ipak ostaje u zastarjelom stanju (ulaz u zgradu, zajednička infrastruktura poput instalacija, podruma, dvorišta i dr.). Još jedna nepovoljnost kod kupovine stana ili poslovnog prostora u starogradnji jeste činjenica da ste ograničeni zakonom u pogledu maksimalne rente koju možete tražiti pri iznajmljivanju stana. Druga opcija, novogradnja, je znatno jednostavnija ali uglavnom znatno skuplja.
Lokalni faktori u Beču
Daleko najveći promet nekretninama se bilježi u Beču. Cijena stanova u Beču najvećim dijelom zavisi od dijela grada. Prosječna cijena u centralnim dijelovima je dosta veća nego u perifernim dijelovima grada. Osim toga u dijelovima grada u kojima su naseljene mahom osobe sa migrantskom pozadinom poput 15., 16., 17. ili 10. bečkog okruga imaju također u prosjeku zantno niže cijene.
Za one koji to sebi mogu priuštiti, u ponudi su i luksuzni stanovi, a njihova cijena može da dostigne, zavisno od lokacije, zone, kvadrature, cifru i do nekoliko miliona eura.
Trenutno su u trendu kuće na periferiji odnosno u blizini Beča, koje se nerijetko mogu naći po cijeni stana iste kvadrature u gradu.
Statistika cijena stanova za protekli period
Savezna pokrajina
2019
2020
2021
Uslovi za kupovinu nekretnine u Austriji za strance?
Propisi vezani za kupovinu nekretnina u Austriji nisu isti kao oni na koje smo navikli u zemljama Zapadnog Balkana. Ukupni troškovi (notar, pravnik, porezi, brokerske provizije ...) u procesu kupovine nekretnine u Austriji mogu da dostignu i do 10% vrijednosti nekretnine.
U samoj Austriji se zakoni o kupovini nekretnina znatno razlikuju od pokrajine do pokrajine. Regulative za potencijalne kupce nekretnina su najblaže u Beču, Štajerskoj i Donjoj Austriji (Niederösterreich), a nešto zahtjevnije u Vorarlbergu, Salzburgu i Tirolu. Primjera radi, za stranca je lakše kupiti stan u Gracu nego u Salzburgu.
Stranci, sa izuzetkom državljana članica EU i EEA, trebaju posebna odobrenja ako žele steći vlasništvo ili suvlasništvo nad nekretninama. Dakle, postupak odobrenja moraju provoditi samo državljani trećih zemalja. Ako postoje bilateralni međudržavni sporazumi, čak i građani trećih zemalja mogu biti oslobođeni postupka izdavanja dozvole. U tom slučaju je obično potrebna potvrda koja dokazuje da im nisu potrebna specijalna odobrenja za sticanje imovine u Austriji. Ako imate radnu i boravišnu dozvolu u Austriji potvrdan odgovor o kupovini nekretnine u pravilu dobijate lakše nego ako ih nemate.
Dakle kupnja nekretnina u Austriji može biti prilično teška stvar za one koji nemaju stalno prebivalište u EU. Ova kategorija također uključuje firme (tvrtke) čija se uprava nalazi izvan austrijskih granica ali i austrijske firme ako je manje od 51% firme u vlasništvu nekog pravnog lica iz EU.
Više o osnivanju firme u Austriji pogledajte ovdje.
Međutim, tačne odredbe o stjecanju imovine (kupovini nekretnina) su regulirane zakonima na nivou pojedinih saveznih pokrajina. Primjerice, u Graz-u državljani trećih zemalja ne trebaju imati specijalne dozvole. U Beču dozvola nije potrebna za bračne parove ukoliko je jedno od njih austrijski državljanin. Za državljane BiH, primjera radi, jedino u pokrajini Salzburg nemoguće je steći nekretninu.
Kako odabir vrste prebivališta utiče na dobijanje dozvole za kupovinu nekretnine?
Status po pitanju vrste prebivališta je veoma bitan. U nastavku nekoliko vrsta prebivališta i njihov uticaj na dobijanje dozvole za kupovinu nekretnine:
Prijava stalnog prebivališta
Proces kupovine nekretnine se odvija relativno lako ako se nekretnina želi koristiti kao stalno prebivalište. To znači da će se stan ili kuća koristiti u svrhe stanovanja veći dio godine i ne planira se koristiti sezonski.
Prijava sekundarnog boravišta
Ako kao stranac želite kupiti vlastitu kuću ili stan u Austriji, ona treba biti registrirana kao sekundarno mjesto boravka. Propisi u tom pogledu su nešto strožiji u turističkim regijama. Stranci se generalno mogu suočiti sa dosta poteškoća pri prijavi sekundarnog prebivališta, ali pooštrene mjere ne znače da je to strancima nemoguće. Trebate računati da čitav postupak u ovom slučaju traje malo duže i da je zbog zakonskih procedura preporučljivo imati pravno-savjetodavnu podršku. Zašto je uopšte bitna prijava sekundarnog boravišta? Bitna jer u protivnom vašu kuću, stan ili vikendicu morate prijaviti kao stalno (primarno) boravište, a to Vas obavezuje da na toj adresi boravite minimalno 6 mjeseci u godini. Odgovorna pravna tijela ili općine mogu zabraniti upotrebu nekretnine kao primarnog prebivališta, ako se rijetko koristi tijekom godine. Taj slučaj se definira kao kazneni prekršaj i povlači mjere koje mogu proizvesti znatnu štetu. Zato je bitno i za one koji su već u posjedu kuće ili stana za odmor da ih registruju kao sekundarno prebivalište.
Stjecanje posjeda bez prijave sekundarnog boravišta
Ako se u nekretnini ne živi, ali se prvenstveno namjerava iznajmiti, moguće ju je pod određenim okolnostima dobiti i bez registracije sekundarnog boravišta. To može biti razumno ulaganje, posebno u turistička područja koja imaju dobru infrastrukturu i atraktivne sadržaje tijekom cijele godine. Visok prihod od najma može dovesti do brzog povrata investicije i učiniti je dugoročno isplativom. Ali i ovdje se moraju poznavati i ispoštovati ograničenja pojedinih općina koje mogu zabraniti neke vrste komercijalnog rentanja nekretnina.
Prijava stalnog prebivališta
Proces kupovine nekretnine se odvija relativno lako ako se nekretnina želi koristiti kao stalno prebivalište. To znači da će se stan ili kuća koristiti u svrhe stanovanja veći dio godine i ne planira koristiti sezonski.
Kod Magistrata 35 (MA35) trebate podnijeti zahtjev za izdavanje dozvole za kupovinu nekretnine. Ukoliko vas MA 35 odbije, po austrijskom zakonu sve povezane transakcije postaju pravno nevažeće.
Na koji način pronaći odgovarajuću nekretninu (imobiliju)?
Osobe sa podneblja Zapadnog Balkana se uglavnom po pitanju traženja nekretnina obraćaju poznanicima koji žive u Austriji. Pored privatnih kontakata, za pronalaženje nekretnina imate još par drugih mogućnosti:
01 Oglasne platforme
Ovo je, pored traženja preko poznanika, sigurno najpovoljniji način ali zahtijeva vremensko ulaganje kao i poznavanje tržišta. Najpoznatije oglasne platforme u Austriji su www.willhaben.at, www.bazar.at i www.standard.at. Ove platforme su prva ruka za one koji traže nekretnine bez posredstva brokera, jer se na njima mogu često naći privatni oglasi za prodaju nekretnina, čime izbjegavate plaćanje provizije. Praktično kod ovih oglasnih platformi je da imate mogućnost uključivanja elektronskog agenta koji vas prema smjernicama koje mu zadate obavještava o najaktuelnijim oglasima.
02 Brokeri
Sve rjeđe se nekretnine u Austriji kupuju ili prodaju privatno i preko oglasa, a sve više i više stanova, kuća, poslovnih prostora i zemljišta se nudi isključivo putem agencija za promet nekretninama (tzv. brokeri), što i kupcu i prodavcu prouzrokuje dodatne troškove ali i olakšava proceduru traženja i kupoprodaje nekretnina. Brokeri traže za Vas nekretnine specifično prema Vašim prohtjevima, a sa njima se sklapaju ugovori, prema kojima oni uzimaju proviziju za nekretninu koju kupite.
03 Oglasi na stranicama agencija (brokera)
Brokeri na svojim oglasnim platformama nude mnogo stanova na kojima uglavnom imate mogućnost uključivanja elektronskog agenta. Osim toga možete dogovoriti i razgovor sa nekom brokerskom kućom koja će Vam ponuditi direktno svoje usluge pronalaska stana prema Vašim željama. Ovi oglasi su za razliku od iznad spomenutih oglasnih platformi često povezani sa provizijom koja se plaća brokerima u slučaju kupovine stana.
Šta je bitno uzeti u obzir pri samom odabiru i procesu kupovine nekretnine?
Iskoristite priliku na vrijeme
Ako tražite putem oglasa ili poznanastava, trebate biti brzi, jer dobre ponude brzo odu. Preporučljivo je uključiti automatske agente prisutne na svakom portalu koji Vas u realnom vremenu aktualiziraju po pitanju novih ponuda i naravno redovno kontrolisati poruke od platforme na vašem email-u. Nakon što izađe dobra ponuda, ne oklijevajte! Niste jedini koji traže. Zakažite u najranijem mogućem roku razgovor sa vlasnikom, a razgovor iskoristite maksimalno tako što ćete unaprijed imati spremnu listu pitanja, poput: ko su komšije, šta je rađeno / dorađivano u stanu, da li stan ima svu potrebnu vlasničku dokumentaciju itd.
Tačna kvadratura, ekspoze i plan stana
Zahtijevajte od vlasnika stana (ili od brokera koji vam traži nekretninu) ekspoze i plan stana. Provjerite tačnu kvadraturu nekretnine kroz zemljišnu knjigu (Grundbuch).
Parking i garaža
Obratite pažnju da li u okolini ima dovoljno mjesta za parking odnosno da li stan ima garažu. U nekim dijelovima grada je traženje parkinga postalo "mission impossible" i oduzima puno vremena i živaca i vlasnicima stana i njihovim gostima. Cijena stanova bez adekvatnih mogućnosti za parkiranje je u pravilu u startu niža
Položaj i komunikacija
U dijelovima grada u kojima su naseljeni mahom stranci ili osobe sa migrantskom pozadinom poput 15., 16., 17. ili 10. bečkog okruga imaju zantno niže cijene u odnosu na centralne dijelove grada. Na cijenu stana utiče i saobraćajna infrastruktura odnosno veza nekretnine sa centrom, starost zgrade, izloženost objekta gradskoj buci, svjetlo (Beč je primejra radi grad sa malo sunčanih dana te je ovaj aspekt također veoma bitan).
Novčana rezerva objekta i hipoteka
Provjerite novčanu rezervu objekta u kojem kupujete stan ili poslovni prostor. Ukoliko je mala, a objekat star postoji realna mogućnost da ćete se naći u situaciji da plaćate znatne iznose za popravke lifta, krova i sl. Gradske vlasti mogu u bilo kom trenutku naložiti stanarima zgrade da urade popravke ukoliko objekat (s vana ili iznutra) na neki način narušava osnovne principe bezbjednosti ili infrastrukture.
Tražite izvod iz katastra koji potvrđuje vlasništvo nad objektom i nekretninom i eventualna opterećenja hipotekama.
Prava i obaveze vlasnika nekretnine (Gemeinschaftsvertrag)
U ugovoru koji sklapaju svi vlasnici stanova u jednoj zgradi (Gemeinschaftsvertrag) nalaze se važna prava i obaveze kao npr.: ko obavlja servisne usluge od značaja za sve (čišćenje snijega, zgrade itd.), kako se dijele troškovi popravki, kako se glasa na kućnom savjetu itd.
Predugovor
Ako sve odgovara vašoj predstavi onda se dogovorite oko cijene i napravite predugovor koji daje sigurnost i vama i osobi od koje kupujete nekretninu. Prema tom ugovoru plaćate unaprijed nekoliko procenata vrijednosti stana, a vlasnik zauzvrat povlači svoj oglas i garantuje vam da je stan vaš ukoliko isplatite ostatak predugovorom dogovorenog iznosa.
Pronađite notara
Notar vam priprema ugovor, provjerava vlasništvo nad stanom i šalje zahtjev na magistrat 35 za odobrenje kupovine kao stranom državljaninu. Notar također kontroliše račun na koji banka pušta novac, i prebacuje novac prodavaču tek kada oficijelno postanete vlasnik nekretnine tj. kada sud ovjeri ugovor i kada budete zavedeni u katastru kao vlasnik nekretnine.
Trajanje procedure kupovine
Nakon što ste pronašli odgovarajuću nekretninu (stan, kuća, poslovni prostor, zemljište), ulazite u pravno-finansijsku proceduru sa jasnim i često strogim zakonima. Ako ste već upoznati sa procedurom ili imate pravnu podršku u Austriji za očekivati je da ćete sve riješiti u roku od 2 mjeseca.
Treuhand
Od momenta kada nađete nekretninu može potrajati i nekoliko mjeseci dok se ne izvrši transakcija. Za ovaj dio posla je također veoma bitna pravna podrška koja vam pruža sigurnost kako u pogledu vremenskih okvira tako i u pogledu garancije transakcije. Ovo radi tzv. „Treuhand“.
Ne gubite vrijeme i uselite brzo
Procedura knjiženja vlasničkog prava traje minimalno 2 mjeseca. Ukoliko želite da prije toga počnete sa sređivanjem nekretnine, insistirajte od prodavca nekretnine da Vam da ključeve neposredno nakon transakcije novca.
