Die Ära der steuerlich attraktiven Share Deals Immobilien in Österreich geht zu Ende. In den letzten Jahren war der Erwerb von Immobilien über den Kauf von Gesellschaftsanteilen – in Österreich als beliebtes Instrument für Investoren etabliert. Besonders im Bereich der Gewerbeimmobilien, aber auch bei größeren Wohnobjekten, bot diese Struktur erhebliche steuerliche Vorteile. Durch die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer weitgehend zu umgehen oder zumindest deutlich zu reduzieren, konnten Investoren ihre Rendite spürbar steigern und Risiken minimieren. Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025) wird die steuerliche Behandlung von Share Deals grundlegend reformiert. Ab dem 1. Juli 2025 gelten für Immobilieninvestoren, insbesondere für solche, die auf die sogenannte Immobilien-KG setzen, drastisch verschärfte Regeln. Wer jetzt nicht handelt, riskiert, dass seine Immobilientransaktionen plötzlich um ein Vielfaches teurer werden.
Die Reform betrifft nicht nur große Investmentgesellschaften, sondern auch mittelständische Unternehmen, Freiberufler und Privatinvestoren, die auf Share Deals gesetzt haben. Ziel des Gesetzgebers ist es, die bisherigen „Steuerlücken“ zu schließen und die steuerliche Belastung beim Immobilienerwerb – unabhängig davon, ob direkt oder über Gesellschaftsanteile – anzugleichen. Die Folgen sind weitreichend: Viele bisher bewährte Strukturen werden unwirtschaftlich, und Investoren müssen ihre Strategien grundlegend überdenken.
Die wichtigsten Änderungen betreffen die Schwelle, ab der Grunderwerbsteuer fällig wird, den Steuersatz selbst sowie die Bemessungsgrundlage. Hinzu kommt, dass auch indirekte Beteiligungsverschiebungen – also der Erwerb von Anteilen über mehrere Gesellschaftsebenen hinweg – künftig erfasst werden. Für die Praxis bedeutet das: Wer bisher durch geschickte Gestaltung Steuern sparen konnte, muss ab Juli 2025 mit deutlich höheren Kosten rechnen.
- 🔗 Was sind Share Deals Immobilien und warum waren sie so beliebt?
- 🔗 Budgetbegleitgesetz 2025: Die neuen Grunderwerbsteuer-Regeln
- 🔗 Share Deal Grunderwerbsteuer: Von 0,5% auf 3,5%
- 🔗 Das Ende der Immobilien-KG in Österreich
- 🔗 Praxisbeispiel: So teuer wird’s wirklich
- 🔗 Grunderwerbsteuer Österreich 2025: Alle Änderungen im Überblick
- 🔗 Ausnahme: Familienverband bleibt begünstigt
- 🔗 Alternative Strategien für Immobilieninvestoren
- 🔗 FAQ zu Share Deals und Grunderwerbsteuer
Was sind Share Deals und warum waren sie so beliebt?
Share Deals Immobilien bezeichnen den Erwerb von Liegenschaften durch den Kauf von Gesellschaftsanteilen anstelle der direkten Immobilienübertragung. Besonders die Immobilien-KG (Kommanditgesellschaft) war dabei das bevorzugte Vehikel österreichischer Investoren. Die typische Struktur sah vor: Ein Kommanditist hielt 94% der Anteile, eine GmbH als Komplementär die restlichen 6%.
Warum war diese Struktur so attraktiv?
Die Share Deal Grunderwerbsteuer fiel bisher nur an, wenn innerhalb von 5 Jahren mindestens 95% der Anteile übertragen wurden. Blieb man unter dieser Schwelle, entstanden oft gar keine Steuern. Selbst bei Überschreitung betrug der Steuersatz nur 0,5% des Grundstückswerts – ein Bruchteil der 3,5% beim direkten Immobilienkauf.
Erfolgreiche Gestaltungsmodelle bis Juni 2025:
- Verkauf von 94% der Kommanditanteile
- Anschließende separate Übertragung der 6% GmbH-Anteile
- Mittelbare Anteilsverschiebungen über mehrere Gesellschaftsebenen
- Zeitliche Streckung der Übertragungen über mehrere Jahre
Budgetbegleitgesetz 2025: Die neuen Grunderwerbsteuer-Regeln
Das Budgetbegleitgesetz 2025 revolutioniert die steuerliche Behandlung von Share Deals Immobilien in Österreich grundlegend. Die Reform zielt darauf ab, die bisherigen Steuervorteile zu eliminieren und eine Gleichstellung mit direkten Immobiliengeschäften zu erreichen.
Die wichtigsten Änderungen ab 1. Juli 2025:
1. Schwelle sinkt dramatisch:
- Neu: 75% Anteilsübertragung innerhalb von 7 Jahren
- Alt: 95% Anteilsübertragung innerhalb von 5 Jahren
2. Erfassung mittelbarer Übertragungen:
- Alle mehrstufigen Gesellschaftsstrukturen werden durchgerechnet
- Auch komplexe Holdingstrukturen bieten keinen Schutz mehr
3. Gleichstellung aller Gesellschaftsformen:
- Immobilien-KG: Keine Sonderbehandlung mehr
- GmbH/AG: Erstmals vollständig erfasst
- Stiftungen: Bei Immobilienfokus ebenfalls betroffen
4. Neue Definition „Immobiliengesellschaft“:
- Vermögen > 50% aus nicht selbst genutzten Grundstücken ODER
- Einkünfte hauptsächlich aus Vermietung/Verwaltung/Verkauf
Share Deal Grunderwerbsteuer: Von 0,5% auf 3,5%
Die Grunderwerbsteuer Österreich 2025 bringt eine Versiebenfachung der Steuerbelastung bei Share Deals Immobilien. Was diese drastische Erhöhung für Investoren bedeutet:
Alte vs. neue Bemessungsgrundlage:
| Aspekt | Bis 30.06.2025 | Ab 01.07.2025 |
|---|---|---|
| Schwelle | 95% in 5 Jahren | 75% in 7 Jahren |
| Steuersatz | 0,5% | 3,5% |
| Bemessungsgrundlage | Grundstückswert | Verkehrswert |
| Mittelbare Übertragungen | Oft nicht erfasst | Vollständig erfasst |
Das Ende der Immobilien-KG in Österreich
Die klassische Immobilien-KG verliert durch das Budgetbegleitgesetz 2025 ihre steuerlichen Vorteile vollständig. Was das für bestehende Strukturen bedeutet:
Bestandsschutz vs. neue Übertragungen:
Bestehende Immobilien-KGs sind nicht rückwirkend betroffen – problematisch wird es erst bei künftigen Anteilsübertragungen über 75%. Viele Investoren prüfen daher bereits jetzt alternative Strukturen:
1. Umwandlung in Asset-Deal-Strukturen
- Direkte Übertragung der Immobilien vor Juli 2025
- Auflösung der KG-Struktur
- Steuerliche Belastung identisch mit künftigen Share Deals
2. Familieninterne Übertragungen beschleunigen
- Nutzung der Familienverband-Ausnahme
- 0,5% Steuersatz bleibt für begünstigten Personenkreis
- Aber: 75%-Schwelle gilt auch hier
3. Verkauf vor Stichtag
- Letzte Chance auf alte Steuervorteile
- Hoher Zeitdruck bei Due Diligence
- Marktüberhitzung durch Zeitfaktor
Auch nach Juli 2025 gibt es Möglichkeiten, die Steuerbelastung bei Share Deals durch professionelle Umstrukturierung zu optimieren. Lassen Sie Ihre Immobilienstruktur jetzt individuell prüfen!
Professionelle Hilfe holen →Praxisbeispiel: So teuer wird’s wirklich
Ausgangssituation:
Eine Immobilien-KG besitzt eine Gewerbeimmobilie mit einem Verkehrswert von 1.000.000 Euro und einem Grundstückswert von 650.000 Euro. Die Gesellschafterstruktur: 94% Kommanditist, 6% GmbH.
Tabelle: Steuerliche Auswirkungen im Vergleich
| Variante | Bisherige Rechtslage (bis 30.6.2025) | Neue Rechtslage (ab 1.7.2025) |
|---|---|---|
| Mittelbare Übertragung (z.B. über mehrere Ebenen) | 0 Euro Grunderwerbsteuer | 35.000 Euro (3,5% von 1.000.000 Euro) |
| Unmittelbare Übertragung (direkt 94% + 6% = 100%) | 3.250 Euro (0,5% von 650.000 Euro) | 35.000 Euro (3,5% von 1.000.000 Euro) |
| Steuerliche Mehrbelastung | – | > 1.000% (im Beispiel: von 3.250 auf 35.000 Euro) |
Erläuterung:
Bisher konnten Investoren durch geschickte Gestaltung (z.B. mittelbare Übertragung oder Verkauf von 94% + 6% in zwei Schritten) oft ganz ohne oder mit nur sehr geringer Grunderwerbsteuer Immobilien erwerben. Ab Juli 2025 sind beide Wege gleich teuer wie ein direkter Kauf – es fällt immer 3,5% auf den Verkehrswert an.
Steuerliche Auswirkungen für verschiedene Immobilienwerte
| Verkehrswert der Immobilie | Bisherige Steuer (0,5% auf Grundstückswert, z.B. 65% des Verkehrswerts) | Neue Steuer (3,5% auf Verkehrswert) | Steuerliche Mehrbelastung |
|---|---|---|---|
| 500.000 Euro | 1.625 Euro (0,5% von 325.000 Euro) | 17.500 Euro | + 976% |
| 1.000.000 Euro | 3.250 Euro (0,5% von 650.000 Euro) | 35.000 Euro | + 977% |
| 2.000.000 Euro | 6.500 Euro (0,5% von 1.300.000 Euro) | 70.000 Euro | + 977% |
Fazit:
Die Steuerbelastung steigt durch die neuen Regeln um das 10-fache oder mehr – unabhängig davon, wie der Deal gestaltet wird.
Grunderwerbsteuer Österreich 2025: Alle Änderungen im Überblick
Das Budgetbegleitgesetz 2025 reformiert nicht nur Share Deals Immobilien, sondern die gesamte Grunderwerbsteuer Österreich 2025:
Zentrale Neuerungen:
1. Erweiterte Erfassung von Gesellschaftsgeschäften:
- Alle Immobiliengesellschaften unabhängig von der Rechtsform
- Mittelbare Beteiligungsverschiebungen
- Mehrstufige Holdingstrukturen
2. Verkehrswert als neue Bemessungsgrundlage:
- Professionelle Immobilienbewertung erforderlich
- Keine Unterschätzung mehr durch Grundstückswerte
- Marktpreis-orientierte Besteuerung
3. Verlängerung des Beobachtungszeitraums:
- Von 5 auf 7 Jahre erweitert
- Erschwerung zeitlicher Gestaltungen
- Rückwirkende Erfassung bei Schwellenüberschreitung
Administrative Auswirkungen:
Für Notare und Rechtsanwälte:
- Erweiterte Prüfpflichten bei Gesellschaftsgeschäften
- Komplexere Bewertungsverfahren
- Höhere Haftungsrisiken
Für Finanzämter:
- Neue Kontrollmechanismen für mittelbare Übertragungen
- Verstärkte Prüfung von Gesellschaftsregistern
- Automatisierte Erfassung von Anteilsverschiebungen
Ausnahme: Familienverband bleibt begünstigt
Trotz der drastischen Verschärfungen bleibt eine wichtige Ausnahme bestehen: Share Deals Immobilien innerhalb des Familienverbands profitieren weiterhin von reduzierten Steuersätzen.
Begünstigter Personenkreis (§ 26a GGG):
Unmittelbar begünstigt:
- Ehegatten und eingetragene Partner
- Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz
- Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel)
- Stief-, Wahl- und Pflegekinder
Erweitert begünstigt:
- Geschwister, Nichten und Neffen
- Bei Erbfällen und Schenkungen
Steuerliche Konditionen für Familienübertragungen:
- Steuersatz: Weiterhin 0,5% des Grundstückswerts
- Schwelle: 75% in 7 Jahren (neue Regel gilt auch hier)
- Bemessungsgrundlage: Grundstückswert, nicht Verkehrswert
Wichtiger Hinweis: Auch bei Familienübertragungen löst die 75%-Schwelle die Steuerpflicht aus – allerdings zu den begünstigten Konditionen.
Alternative Strategien für Immobilieninvestoren
Nach dem Ende der steuerlich attraktiven Share Deals Immobilien müssen Investoren neue Wege finden. Hier die wichtigsten Alternativen:
1. Asset Deals als neue Normalität
Vorteile:
- Steuerlich nicht teurer als Share Deals ab Juli 2025
- Rechtlich einfachere Struktur
- Keine komplexen Gesellschaftsprüfungen
Nachteile:
- Höhere Transaktionskosten
- Komplexere Due Diligence bei Bestandsimmobilien
- Keine Haftungsbeschränkung
2. Holdingstrukturen mit Fokus auf Betrieb
Immobiliengesellschaften, die schwerpunktmäßig operative Tätigkeiten ausüben, fallen möglicherweise nicht unter die Neuregelung:
- Hotel- und Gastronomiebetriebe mit eigenem Immobilienbestand
- Gewerbeparks mit Verwaltungs- und Serviceleistungen
- Logistikzentren mit operativen Dienstleistungen
3. Internationale Strukturen
EU-Strukturen: Nutzung von Doppelbesteuerungsabkommen
Drittstaaten: Prüfung alternativer Rechtsordnungen
Wichtig: Compliance mit internationalen Steuervorschriften
Fazit
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 endet die Ära der steueroptimierten Immobilien-KG und der attraktiven Share Deals in Österreich. Die neuen Regelungen machen Anteilsveräußerungen ab Juli 2025 für Investoren deutlich teurer und gleichen die Steuerbelastung an den direkten Immobilienerwerb an. Wer noch von den alten Regeln profitieren will, muss jetzt handeln. Gleichzeitig ist es wichtig, bestehende Beteiligungsstrukturen zu überprüfen und sich rechtzeitig beraten zu lassen, um unerwartete Steuerfolgen zu vermeiden. Die Änderungen zeigen deutlich, wie dynamisch der Immobilienmarkt und die steuerlichen Rahmenbedingungen in Österreich sind. Für Investoren bedeutet das: Flexibilität und eine enge Zusammenarbeit mit steuerlichen und rechtlichen Experten sind wichtiger denn je.
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Häufig Gestellte Fragen (FAQ)
Ab wann gelten die neuen Regeln für Share Deals?
Die neuen Regelungen des Budgetbegleitgesetzes 2025 (BBG 2025) treten am 1. Juli 2025 in Kraft. Für alle Immobilientransaktionen, bei denen die Steuerschuld nach diesem Stichtag entsteht, gelten die verschärften Vorgaben.
Was ändert sich konkret bei den Share Deals?
- Schwelle sinkt: Bereits bei 75% Anteilsübertragung (statt bisher 95%) innerhalb von 7 Jahren (statt 5 Jahren) wird Grunderwerbsteuer fällig.
- Indirekte Übertragungen betroffen: Auch mittelbare Beteiligungsverschiebungen werden erfasst.
- Kapitalgesellschaften gleichgestellt: Die neuen Regeln gelten nicht nur für Personengesellschaften wie die KG, sondern auch für Kapitalgesellschaften (z.B. GmbH).
- Steuersatz steigt: Für Immobiliengesellschaften gilt ein Steuersatz von 3,5% auf den Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie.
Wer ist von den Änderungen betroffen?
Alle Investoren, die Immobilien über Anteilsveräußerungen (Share Deals) erwerben oder veräußern, insbesondere:
- Immobilien-KGs
- GmbHs und andere Kapitalgesellschaften mit Immobilienbeteiligungen
- Mittelständische und große Immobilieninvestoren
Wie hoch ist die neue Grunderwerbsteuer bei Share Deals?
Die Grunderwerbsteuer beträgt künftig 3,5% des Verkehrswerts der Immobilie, wenn die 75%-Schwelle überschritten wird. Bisher lag sie bei 0,5% des Grundstückswerts – ein Anstieg um das 7- bis 10-fache.
Kann man die neuen Regeln umgehen?
Die Reform ist sehr umfassend konzipiert und schließt systematisch bisherige Gestaltungsmöglichkeiten. Legale Alternativen sind begrenzt. Wer noch von den alten Regeln profitieren will, muss seine Transaktionen bis zum 30. Juni 2025 abschließen.
Gibt es Ausnahmen?
Ja, für börsennotierte Unternehmen gilt eine Ausnahmeregelung („Börsenklausel“). Auch bei Übertragungen innerhalb des Familienverbands bleiben die alten Regeln mit 0,5% Steuersatz auf den Grundstückswert teilweise bestehen.
Was passiert mit bestehenden KG-Strukturen?
Bestehende Strukturen sind nicht rückwirkend betroffen. Probleme entstehen erst bei künftigen Übertragungen über 75% der Anteile.
Was sollten Immobilieninvestoren jetzt tun?
- Laufende Transaktionen beschleunigen: Alle geplanten Share Deals sollten möglichst noch vor dem 1. Juli 2025 abgewickelt werden.
- Gesellschaftsstrukturen prüfen: Bestehende Beteiligungen und geplante Umstrukturierungen müssen auf die neuen Regeln angepasst werden.
- Rechtliche Beratung einholen: Die neuen Regeln sind komplex und erfassen auch mittelbare Beteiligungsverschiebungen.
